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201905/25

权证名称hxmtitle

  业绩总结:公司公布季报,2019年一季度实现营业收入483.8亿元,同比增长56.9%;实现净利润32.1亿,同比增长80.2%,归母净利润11.2亿元,同比增长25.2%。

  少数股东权益不仅反映管理层的跟投也反映了小股操盘。在房地产市场进入结构性分化和限价政策常态化的背景下,小开发商并不具备跨区域跨周期成长的能力,带地拿钱寻求与万科的合作(小股操盘)是比较常见的,万科本身推行的项目跟投制度一般也有单项目投资峰值的限制(截止到2018年末合并报表内跟投项目有484个),少数股东权益不仅反映了管理层的跟投部分,也反映了贡献资源的小开发商应得的部分。2019年一季度结算的合作项目中,合作方权益增加较多,从而使得少数股权权益显著高于归母净利润。

  单季度占比较低,全年业绩不宜线性外推。对于大部分房企,一季报本身结算收入和净利润占全年比例是四个季度最低的。从万科历史季报来看,一季度从营收角度贡献占比在10-15%,从归母净利润角度更低,2018年占比只有3%,我们预计万科2019年业绩在410-430亿,一季度业绩占比也只有3%。少数股东权益占净利润的比例不宜从单一季度线性外推至全年。

  销售表现平稳,未结资源丰富。公司在2019年一季度实现销售金额1494.4亿,权证名称同比小幅下滑,季末已售未结金额达到5863.5亿,相比去年末增长10.5%。一季度新增权益建面437.2万方,季末权益建面合计为9245.0万方。2019年计划新开工和计划竣工面积相比2018年实际情况分别增长20.6%和11.6%,公司货值铺排依然较为积极。

  物业、长租等新业务值得期待。公司的非住宅业务规模很大,beplay中文网大部分具备分拆上市的基础。随着公募REITs的逐步落地,资产经营的价值会逐步显现。万科的新业务有望带动公司整体的估值水平上行。

  盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS分别为3.73元、4.33元、4.96元,对应的PE分别为7.9X、6.8X和5.9X,考虑到公司回归基本盘,财务指标安全稳健,新业务存在分拆提估值的可能,维持“买入”评级,目标价34.38元。



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